La puesta en vigencia del flamante Código Civil y Comercial impacta en la compra y venta de inmuebles. Varía la modalidad de contratos de alquiler, desligando de algunas responsabilidades a los inquilinos. Hay medidas que son beneficiosas, pero otras ya generan polémica.
Desde el 1 de agosto rige el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que introduce modificaciones en la vida cotidiana de los ciudadanos. Una de ellas está vinculada a la posesión y contratación de viviendas. La reforma es positiva aunque quedan algunas dudas.
Fue aprobado tras la sanción de la Ley 26.994. El nuevo cuerpo normativo está conformado por 2671 artículos donde se regulan variados aspectos de índole personal y comercial.
Alquileres
En nuestro país una gran parte de la población alquila, por lo cual, las modificaciones en este sentido adquieren notable relevancia. El punto más destacado es el que establece que no se requiere que el inquilino notifique su voluntad de abandonar la propiedad con sesenta días de anticipación, como ocurría hasta el momento. También está prohibido que exijan el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
La garantía no está estipulada por ley, pero sí podrá seguir siendo utilizada porque se traduce en un resguardo para los propietarios. A su vez, se evitará recurrir a montos escalonados, una estrategia de inmobiliarias y dueños de propiedades ampliamente difundida.
Tampoco se podrá exigir un pago extra por alguna ventaja que presenta la vivienda, como por ejemplo ubicación o antigüedad. Asimismo, será responsabilidad del propietario además abonar las mejoras necesarias hechas por el inquilino, cuando buscan impedir la destrucción o el deterioro del espacio.
En función del acuerdo entre las partes, si no detalla anticipadamente el tiempo por el cual se celebra, se estima que será mínimo por dos años.
Se podrá desalojarlos en el caso de que usen la casa o departamento para otro fin del que fue alquilado o no pagó por dos meses consecutivos. De todas formas, se le deberá informar la situación al menos 10 días antes.
Y, en caso de la muerte o discapacidad del contratante, no se tendrá en cuenta estas circunstancias como causal de finalización del contrato.
Compra y Venta
Con el reciente reglamento el comprador podrá pagar una transacción que estaba estipulada en moneda extranjera con peso nacional teniendo en cuenta el cambio oficial. Este es uno de los puntos más controvertidos porque una compraventa en dólares, según plantean entendidos en el tema, pasaría a ser permuta.
Un fideicomiso se debe abonar en pesos. Pero eso no le prohíbe al dueño de un edificio después pueda vender departamentos en dólares.
También se regulan los contratos de locación. se unifica el lapso mínimo de renta en dos años para cualquier destino, comercial o personal.
Otro aspecto que es tenido en cuenta ahora, y que antes no lo era, es que se reglamentan los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales o empresariales.
En el caso de una pareja, si la unión convivencial fue inscripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda.
Donaciones
Con el nuevo régimen, todas podrán ser observadas. Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina informaron que “en la actualidad las donaciones efectuadas a un heredero forzoso, por ejemplo a un hijo, no generan un título imperfecto u observable. En cambio, en virtud de la redacción del artículo 2386 del nuevo Código, también serán observables los títulos de inmuebles que registren una donación, aún de un padre a un hijo, si la misma tiene menos de 10 años”.
En consecuencia, los inmuebles que alguien haya recibido como donación de sus padres quedarán fuera del tráfico inmobiliario por un largo período. Por último, se establece que la aceptación de la donación se realice en vida del donante y del donatario.
